Osta halvalla, remontoi, myy kalliimmalla. Kansainvälinen asuntoflippaus kuulostaa yksinkertaiselta, mutta ulkomailla siitä tulee nopeasti monimutkaisempi palapeli. Ostohinta on vasta alku – täytyy ottaa huomioon verot, notaarin, lakimiehen, suunnittelijan, remontin, rahoituksen, ylläpidon, markkinoinnin ja myynnin kustannukset. Lopuksi täytyy vielä maksaa tulovero.

Italia ja Portugali ovat mielenkiintoisia markkinoita sijoittajille. Molemmissa maissa on paljon vanhempia kiinteistöjä, houkuttelevia matkailualueita ja kysyntää ulkomaisten ostajien taholta. Italiassa on helpompi löytää erittäin edullisia kiinteistöjä, kun taas Portugali tarjoaa likvidimmät markkinat, mutta korkeammat lähtöhinnat.

Flipping kansainvälisesti. Ensin ARV, sitten osto

Klassinen flip sisältää oston, remontin ja myynnin. Avainasemassa on ARV – After Repair Value eli kiinteistön todellinen arvo remontin jälkeen. ARV:ta ei tulisi perustaa pelkästään myyntitarjousten hintoihin. Tärkeämpiä ovat todellisuudessa myydyt, vertailukelpoiset kiinteistöt sekä paikallinen kysyntä.

Jos talo maksaa 80 tuhatta euroa ja remontin jälkeen sen voi myydä 150 tuhannella, 70 tuhannen euron erotus ei ole vielä voittoa. Siitä täytyy vähentää verot, oston kulut, notaarin, lakimiehen, suunnittelijan, remontin, varustelun, rahoituksen, ylläpidon, markkinoinnin ja myynnin kustannukset.

Siksi projekti kannattaa laskea konservatiivisesti: ottaa realistinen myyntihinta ja jättää varaus yllättäville kustannuksille. Suurin virhe on olettaa maksimaalinen myyntihinta ja täydellisesti sujuva remontti.

Siksi kansainvälinen flipping vaatii due diligence ennen ostoa. Tämä prosessi on yksi koko sijoituksen tärkeimmistä vaiheista.

Italia on edullisia asuntoja.

Italia tarjoaa valtavan määrän vanhoja kiinteistöjä – pienissä kaupungeissa ja maaseudulla sijaitsevista taloista aina rakennuksiin historiallisissa keskustoissa. Osa niistä on ollut tyhjillään jo vuosia ja vaatii perusteellista kunnostusta.

Tämä on potentiaalinen tilaisuus flippaajalle: ostaa alle arvon, luoda moderni tuote ja myydä se kalliimmalla. Esimerkkinä ovat ”Case a 1 euro” -ohjelmat, eli valittujen hylättyjen kiinteistöjen myynti nimellisellä summalla.

Ja paljon tuntemattomia

Heidän tavoitteenaan ei ole talojen jakaminen, vaan paikkakuntien elvyttäminen. Esimerkkinä on Cantianon kunnan ohjelma Marchen alueella. Ostajan on täytettävä remonttia koskevat ehdot, laadittava projekti ja noudatettava kunnan asettamia määräaikoja. Ohjelma edellyttää myös 4 000 euron suuruista takuuta.

Hinta 1 euro on siis vasta alku. Vanha rakennus saattaa tarvita uuden katon, rakenteiden vahvistamista, asennusten uusimista, eristystä, puusepäntöitä ja täydellistä viimeistelyä. Lisäksi tulevat suunnittelu, dokumentaatio, verot, notaarin palkkio, hallinnolliset kulut sekä mahdollinen suojelukustannus. Lopullinen investointi voi olla kymmeniä tuhansia euroja, ja erittäin huonossa teknisessä kunnossa jopa yli 100 000 euroa.

Italialainen rakennuslaki

Italiassa on erityisen tärkeää varmistaa, että kiinteistön todellinen tila vastaa asiakirjoja. Vuonna 2024 otettiin käyttöön niin sanotut “Salva Casa” -säännökset – Decreto-Legge nro 69/2024, joka muutettiin laiksi nro 105/2024. Sääntely toi ratkaisuja tiettyihin rakennuspoikkeamiin ja menettelyihin, jotka liittyvät kiinteistön lailliseen asemaan.

Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että jokainen luvaton rakennelma olisi helppo laillistaa. Kaikki riippuu ristiriidan luonteesta ja yksittäisestä tapauksesta. Ennen ostoa kannattaa siis pyytää paikallista asiantuntijaa tarkistamaan asiakirjat ja suunnitellun remontin toteutusmahdollisuudet.

Verotus Italiassa

Ostaessa yksityishenkilöltä tai yritykseltä arvonlisäverosta vapautetussa kaupassa, ilman “prima casa” -etua, rekisteröintiveron perusprosentti on 9 %, ja kiinnitys- sekä kiinteistöverot ovat pääsääntöisesti kumpikin 50 euroa. Muuntyyppisissä kaupoissa voivat olla voimassa muut säännöt, mukaan lukien arvonlisävero.

Myynnin yhteydessä italialaiset säännökset määräävät tiettyjen voittojen verotuksesta, erityisesti silloin kun kiinteistö on ostettu tai rakennettu enintään viisi vuotta aiemmin. Yksityiskohdat riippuvat kiinteistön historiasta ja verovelvollisen tilanteesta.

Säännöllisesti ostaessa, remontoidessa ja jälleenmyydessä kiinteistöjä on lisäksi analysoitava toiminnan luonne. Yksittäinen yksityisen kiinteistön myynti ja sarjallinen flipping eivät välttämättä ole verotuksellisesti samanarvoisia.

Flipping kansainvälisesti: Portugali. Vahva kysyntä, vaikeampaa löytää hyviä tilaisuuksia

Portugaliasta on tullut yksi Euroopan tunnetuimmista kiinteistömarkkinoista. Lissabon, Porto, Algarve ja muut houkuttelevat alueet vetävät puoleensa sekä paikallisia asukkaita että ulkomaisia ostajia.

Portugalin tilastoviraston mukaan vuonna 2025 asuinkiinteistöjen hinnat nousivat 17,6 %, kauppojen määrä kasvoi 8,6 %, ja neljännellä vuosineljänneksellä mediaanihinta oli 2 198 euroa neliömetriltä.

Dynaaminen markkina tarkoittaa potentiaalisesti korkeampaa remontoitujen kiinteistöjen arvoa, mutta myös korkeampia ostohintoja ja kovempaa kilpailua. Pelkkä markkinoiden kasvu ei siis pelasta huonosti ostettua taloa.

Ostokustannus Portugalissa

Ostaessa on otettava huomioon ennen kaikkea IMT – kiinteistön ostosta maksettava vero sekä Imposto do Selo eli leimavero.

IMT:n määrä riippuu mm. kiinteistön tyypistä ja sen käyttötarkoituksesta. Verotuksen perustana on pääsääntöisesti suurempi arvo: kauppahinta tai kiinteistön verotusarvo.

Leimavero asunnon ostossa on pääsääntöisesti 0,8 % verotettavasta perusteesta. Lisäksi tulee oikeudellisia kuluja, asiakirjakustannuksia, rahoituskuluja ja remonttikustannuksia.

Flipping ja verotus Portugalissa

Myytäessä kiinteistöä voi syntyä mais-valia, eli voittoa, johon sovelletaan asianmukaisia verosääntöjä. Portugalilaiset säädökset erottavat yksityisomaisuuden myynnin liiketoiminnasta saatavista tuloista.

Yksittäinen oman kiinteistön myynti ja säännöllinen asuntojen ostaminen niiden remontointia ja jälleenmyyntiä varten eivät siis välttämättä kuulu samanlaisen verotuksen piiriin.

Portugalin taloudellisen toiminnan luokitus sisältää CAE 68100 – kiinteistöjen osto ja myynti. Tämä ei kuitenkaan automaattisesti tarkoita yhtiön perustamisen pakollisuutta. Sarjamuotoisessa flippingissä kannattaa kuitenkin ennen ensimmäistä kauppaa selvittää paikallisen veroasiantuntijan kanssa oikea tapa harjoittaa ja raportoida toimintaa.

Tehokas flipping! Missä voi ansaita parhaiten ja millaiset riskit siihen liittyvät?

Kansainvälinen flipping ei tarkoita halvimpien osoitteiden metsästämistä. Suurin potentiaali ei välttämättä löydy sieltä, missä kiinteistöt ovat halpoja. Halpa talo paikkakunnalla, jossa ei ole kysyntää, voi olla huonompi sijoitus kuin kalliimpi kohde sijainnissa, jossa remontin jälkeen ostaja löytyy nopeasti.

Hyvän projektin tulisi tarjota selkeä etu: hankinta alle markkina-arvon, mahdollisuus kannattavaan uudistamiseen, poikkeuksellinen sijainti, hyödyntämätön pinta-ala, matala taso hyvässä ympäristössä tai selkeästi määritelty kohderyhmä ostajille.

Esimerkki: talo 90 000 eurolla, remontti 40 000 eurolla ja 15 000 euroa muita kuluja. Myytäessä hintaan 180 000 euroa tämä antaa 35 000 euroa ylijäämää ennen lopullista verotusta. Jos myyntihinta kuitenkin on 160 000 euroa, tulos laskee 15 000 euroon.

Siksi flippingissä tärkeintä eivät ole näyttävät visualisoinnit, vaan hyvä ostohinta, kustannusten hallinta ja realistinen lopullinen hinnoittelu.

Flipping kansainvälisesti: suurimmat uhat

• Virheellinen ARV-arviointi – kiinteistö ei välttämättä saavuta oletettua hintaa.
• Remonttikustannusten nousu – kosteus, rakenne, katto, asennukset tai dokumentaatio-ongelmat voivat kasvattaa budjettia huomattavasti.
• Viivästykset – pidempi remontti tarkoittaa lisää rahoituskuluja, veroja, käyttömaksuja ja ylläpitokustannuksia.
• Alhainen likviditeetti – pienellä paikkakunnalla talon tai kerrostalon myynti voi kestää kuukausia.
• Muutokset säädöksissä ja rahoituskustannuksissa – voivat heikentää hankkeen kannattavuutta.
• Ongelmat urakoitsijoiden ja dokumentaation kanssa – ulkomailla mukaan tulevat kielimuurit ja vaikeampi työn valvonta.

Kannattaa myös tarkistaa paikalliset määräykset kiinteistön käytöstä, erityisesti jos remontin jälkeen suunnitellaan lyhytaikaista vuokrausta. Flippaus voi parantaa tyhjien rakennusten kuntoa ja tukea paikallisia urakoitsijoita, mutta suosituilla paikkakunnilla se voi myös nostaa hintoja ja rajoittaa asukkaiden asuntotarjontaa.

Italia vai Portugali?

Italia – halvempaa, mutta vaativampaa

Plussat: laaja valikoima vanhoja kiinteistöjä, suhteellisen alhaiset hinnat suosituimpien alueiden ulkopuolella, ”taloja eurolla” -ohjelmat, suuri remontointi- ja matkailupotentiaali sekä mahdollisuus löytää ainutlaatuisia sijainteja.

Miinukset: heikompi kysyntä joissakin paikkakunnissa, kalliiden remonttien riski, oikeudelliset ja hallinnolliset ongelmat, mahdollisesti pitkä myyntiaika sekä suuret erot alueiden välillä.

Portugaliassa – vahvat markkinat, mutta kalliimpi sisäänpääsy

Plussat: vahva kysyntä, ulkomaisten ostajien kiinnostus, mahdollisesti helpompi valmiin kiinteistön myynti, suuri modernisointipotentiaali ja parempi likviditeetti suosituilla alueilla.

Miinukset: korkeat hankintahinnat, suuri sijoittajakilpailu, vaikeampi löytää suurta alennusta, korkeat remonttikustannukset sekä riski katteen laskusta budjetin ylityksen yhteydessä.