Kuinka paljon kiinteistöt maksavat Dubaissa?
“Keskimääräinen neliömetrihinta Dubaissa vuonna 2025 ylitti 18 000 AED eli noin 19 000 PLN – se on enemmän kuin maksat luksusasunnosta Varsovan keskustassa.”
Kuulostaako hullulta? Silti ulkomaiset sijoittajat muodostavat jo 70 % tämän emiraattikaupungin koko kiinteistömarkkinoista. Se ei ole sattumaa. Dubai tarjoaa jotain, mitä on turha etsiä muualta – nollaverotuksen pääomatuloille, pysyvät oleskeluluvat kiinteistönomistajille ja markkinat, jotka kasvavat vauhdilla jopa globaalin inflaation aikana.
Vuosi 2025 on käännekohta Dubain kiinteistömarkkinoille. Expo 2020 on jättänyt jälkensä, suuret infrastruktuurihankkeet ovat valmistumassa ja kaupunki valmistautuu seuraavaan kehitysaaltoon. Puolasta tulevat sijoittajat katsovat yhä useammin Dubaihin ei enää eksoottisena seikkailuna, vaan vakavana vaihtoehtona kotimarkkinoille.
Kuinka paljon kiinteistöt maksavat Dubaissa?
Jotta ymmärtäisit, kannattaako sijoittaa rahasi Dubain neliöihin, sinun täytyy tietää kolme keskeistä asiaa:
• Ajantasaiset neliöhinnat – mitä eri tyyppiset todella maksavat eri kaupunginosissa
• Täysi kustannuslaskelma – mitkä lisämaksut odottavat ostajaa asunnon hinnan lisäksi
• Kannattavuus ja trendit – voiko vuokrauksesta ansaita ja miltä tämän markkinan tulevaisuus näyttää
En aio salata – luvut voivat yllättää. Mutta ratkaisevaa on yksityiskohdissa, ja juuri ne voivat tässä tapauksessa ratkaista sijoituksesi menestyksen tai epäonnistumisen.
Ennen kuin sukellamme tarkempiin summiin, on hyvä ymmärtää Dubain markkinoiden hintageografiaa.
Hinnastokartta 2025 – studiossa penthouseen
Hinnat Dubaissa vuonna 2025? Tämä on aihe, jonka jokaisen potentiaalisen sijoittajan tulisi hallita ulkoa. Hintahaarukka on todella laaja, mutta siitä voi silti saada hyvän käsityksen.
| Kiinteistön tyyppi | AED | PLN | USD |
|---|---|---|---|
| Studio | 350 000 – 700 000 | 374 500 – 749 000 | 95 000 – 191 000 |
| 2 huonetta | 600 000 – 1 500 000 | 642 000 – 1 605 000 | 163 000 – 408 000 |
| Huvilat | 1 000 000 – 5 000 000 | 1 070 000 – 5 350 000 | 272 000 – 1 361 000 |
| Penthouse | 3 000 000 – 180 000 000 | 3 210 000 – 192 600 000 | 817 000 – 49 000 000 |
Tärkeitä faktoja muistettavaksi: Off-plan-hinnat ovat keskimäärin 15–20 % alhaisemmat kuin valmiiden asuntojen hinnat. “Luxury”-standardi nostaa hintaa vielä 30–40 %. Suurin hinnannousu vuonna 2024 on nähty kanaalialueilla – jopa 18 %.
Maantiede on kaiken a ja o tässä bisneksessä. Downtown ja DIFC ovat finanssikeskuksia, joissa neliömetri maksaa 15 000–25 000 AED. Palm Jumeirah? Siellä ratkaisee arvostus, joten maksat suunnilleen saman verran. Mutta jos suuntaat Ajmaniin tai Sharjahiin laitamille, samat neliöt maksavat yhtäkkiä vain 8 000–12 000 AED.
Miksi näin suuri ero? Infrastruktuuri, metron läheisyys, näkymät Burj Khalifalle. Ja tietysti koko markkinointi ja osoitteen tuoma arvostus.
Kaksi tosielämän esimerkkiä – penthouse Burj Khalifassa myytiin viime vuonna 42 miljoonalla eurolla, ostajana venäläinen oligarkki. Toisaalta eräs tuttu puolalainen osti itselleen 74 neliötä Ajmanista 223 000 AED:lla ja on tyytyväinen.
Itse asiassa on mielenkiintoista, että nuo vuoden 2008 hinnat palasivat vasta nyt. Toisin sanoen markkinoilla kesti 15 vuotta toipua.
Tiedämme jo lähtöhinnat, nyt on aika laskea koko lasku ja katsoa, mitä vielä lisäät tähän summaan…
Täysi lasku – maksut, verot ja ostoprosessi
Näet lähtöhinnan ja ajattelet, että siinä kaikki? Valitettavasti se on vasta alkua. Dubaissa jokainen dirhami paperilla muuttuu paljon suuremmaksi summaksi laskulla – eikä kukaan oikeastaan selitä tätä sinulle etukäteen.
1. Varauslomake ja ensimmäinen maksu
Aloitat täyttämällä “Reservation Form” ja maksamalla 10 %:n ennakkomaksun. Kuulostaa viattomalta, mutta jo tässä vaiheessa maksat agentin palkkion – tyypillisesti 2 % kauppasummasta. Jos ostat asunnon hintaan 1 500 000 AED, tämä tarkoittaa heti 30 000 AED lisää. Kesto: 1–3 päivää.
2. Myyntisopimus (SPA) ja DLD-rekisteröinti
Tässä vaiheessa tulee suurin kustannus – 4 %:n maksu Dubai Land Departmentille. Tätä ei voi neuvotella. Samalla investoinnilla tämä tarkoittaa toiset 60 000 AED. Lisäksi notaarikulut, yleensä 2 000–5 000 AED. Vaihe kestää noin 7–14 päivää.
- Off-plan-maksuaikataulu
Useimmissa projekteissa on samanlainen kaava: 10 % varauksen yhteydessä, 10 % SPA-sopimuksen allekirjoituksen yhteydessä, sitten erät 3–6 kuukauden välein rakennustyön edistymisen mukaan. Esimerkki 24 kuukauden projektista: 20 % ensimmäisten kahden kuukauden aikana, seuraavat 60 % tasaisesti puolivuosittain, viimeiset 20 % avainten luovutuksen yhteydessä. - Käyttökustannukset ja piilomaksut
Kukaan ei puhu ääneen 10–20 AED/m² vuosittaisesta huoltopalkkiosta. 100 m²:n asunnossa se tarkoittaa 1 000–2 000 AED vuodessa. Joskus lisäksi tulee maksu pysäköinnistä, jätehuollosta tai rakennuksen vakuutuksesta. - Viimeistely ja luovutus
Viimeiset 20 % plus omistusoikeuden siirtomaksut. Lisäksi 2 000–3 000 AED asiakirjoista, käännöksistä ja lopullisista merkinnöistä. Prosessi kestää 30–45 päivää rakennuksen valmistumisesta.
Golden Visa pähkinänkuoressa: vähintään 2 000 000 AED:n sijoituksella saat 10 vuoden viisumin koko perheelle. Hakemuksen käsittely kestää 2–4 viikkoa, etuina ovat vapaa pääsy UAE:hen, mahdollisuus liiketoiminnan harjoittamiseen sekä ei velvoitetta poistua maasta kuuden kuukauden välein.
Totuus on, että lähtöhinta on enintään 85 % lopullisista kustannuksista. Loput to ovat “pikkujutut”, jotka voivat yllättää jopa kokeneet sijoittajat.
Nyt kun tiedämme koko laskelman, kysytään: kannattaako tämä?
Kannattavuus ja tulevaisuus – onko sijoitus kannattava?
Toimiiko pääomasi tehokkaasti? Tätä kysyy jokainen sijoittaja, joka harkitsee kiinteistön ostamista Dubaissa.
| Sijainti | Keskimääräinen ROI | Bruttokate | Markkinoiden likviditeetti |
|---|---|---|---|
| Dubain keskusta | 6,0–8,0 % | 7,5 % | Korkea |
| Dubain laitamilla | 8,0–10,0 % | 9,2 % | Keskitaso |
| Varsova | 3,0-5,0 % | 4,1 % | Matala |
| Berliini | 2,5–4,5 % | 3,8 % | Keskitaso |
Numerot puhuvat puolestaan. Dubain keskustassa tuotto on noin 7 %, kun taas kaupungin laitamilla se voi nousta jopa 10 %:iin. Vertailun vuoksi Varsovan asunnot tuottavat enintään 5 %. Ero on merkittävä.
Lähivuosien ennusteet näyttävät optimistisilta – hintojen nousu 5–8 % vuonna 2025 ja sen jälkeen vakaata 5–10 % vuosittain vuoteen 2030 saakka. Dubai 2040 -suunnitelma tähtää kaupungin muuttamiseen maailmanlaajuiseksi keskukseksi kaikkein varakkaimmille. Suurituloisten yksityishenkilöiden virta lisää kysyntää jo nyt.
Kannattaa tarkastella kauppatilastoja. Vuonna 2024 kirjattiin yli 100 000 myyntiä, ja ennusteet vuodelle 2025 lupaavat 120 000. Tämä tarkoittaa yhtä asiaa – markkina on likvidi. Sinulla ei tule olemaan ongelmia myynnin kanssa, kun on aika tehdä exit.
Mutta onko kaikki niin ruusuista? Ei aivan.
Riski & Palkkio
| Edut | Uhat |
|---|---|
| Korkeat tuotot 6–10 % | Maailmanlaajuisen inflaation vaikutus |
| Kasvava kysyntä HNW:ltä | Geopoliittinen riski |
| Dubai 2040 -suunnitelma | Mahdolliset markkinakorjaukset |
| Likviditeetti yli 100 000 tapahtumaa | Valuuttakurssien vaihtelut |
Maailmanlaajuinen inflaatio voi vaikuttaa kiinteistöjen ylläpitokustannuksiin. Lähi-idän geopoliittinen tilanne tuo aina mukanaan tiettyjä riskejä. Ja kiinteistömarkkinat – jopa ne parhaat – käyvät läpi nousu- ja laskusyklejä.
Valinta off-plan- ja valmiiden projektien välillä? Off-plan tarjoaa paremmat hinnat, mutta vaatii kärsivällisyyttä. Valmiit kiinteistöt tuovat välittömiä vuokratuloja, tosin korkeammalla sisäänpääsyhinnalla.
Lopulta Dubai tarjoaa alueen korkeimpia tuottoja. Kysymys kuuluu – oletko valmis ottamaan tämän askeleen?
Mitä seuraavaksi Dubain markkinoilla – keskeiset johtopäätökset ja seuraavat askeleet
Dubai ei ole enää se villi markkina, jossa kymmenen vuotta sitten ostettiin asunto esitteestä ja toivottiin, että rakennuttaja saa projektin valmiiksi. Nykyään tilanne on täysin erilainen.
Kolme asiaa, jotka sinun täytyy tietää
Hinnat nousevat yhä, mutta rauhallisemmin kuin vuosi sitten. Tämä on hyvä uutinen – se tarkoittaa vakautta ilman spekulatiivista kuplaa. Toiseksi, ostohintaan lisätään aina 6–8 % lisäkuluja. Ja kolmanneksi, mikä tärkeintä: tuotto Dubaissa on yhä korkeampi kuin useimmilla Euroopan markkinoilla.
Monet unohtavat tämän viimeisen kohdan keskittyessään vain aloitushintaan.
Testaa itseäsi ennen ostamista
▢ Onko sinulla selkeä budjetti ja puskuria yllättäville menoille?
▢ Tiedätkö tarkalleen, miksi ostat asunnon – itsellesi, sijoitukseksi vai ehkä eläkettä varten?
▢ Oletko määritellyt aikahorisontin – 3 vuotta, 10 vuotta vai ehkä pidempään?
▢ Oletko valmis valuuttakurssien vaihteluihin ja paikallisiin sääntelyihin liittyviin riskeihin?
▢ Onko sinulla irtautumissuunnitelma – milloin ja miten aiot myydä?
Nämä kysymykset kuulostavat yksinkertaisilta, mutta useimmat ostajat eivät osaa vastata niihin. Ja heidän pitäisi.
Katsaus tulevaisuuteen 2026–2030
Dubai Vision 2040 ei ole pelkkää markkinointipuhetta. Kaupunki panostaa aidosti kestäviin projekteihin ja tulevaisuuden teknologioihin. Mukana on jopa jotain sellaista kuin “metaverse real estate” – kuulostaa oudolta, mutta ensimmäiset tapaukset, joissa virtuaalikiinteistöt yhdistyvät fyysisiin, ovat jo ilmestyneet.
En sano, että tämä tulee olemaan vallankumous, mutta suunta on selvä. Dubai haluaa olla alueen teknologinen pääkaupunki.
On aika toimia
Teoretisointi on yksi asia, käytäntö toinen. Tarkista ajankohtaiset tarjoukset lisensoiduilta välittäjiltä – älä ilmoitussivustoilta, vaan ihmisiltä, joilla on RERA-lisenssi. Tämä on turvallisuuden perusta.
Jos harkitset ostamista vakavasti, varaa aika konsultaatioon jonkun kanssa, joka tuntee paikalliset markkinat perusteellisesti. Älä tee päätöksiä pelkästään internet-artikkeleiden perusteella – et edes tämän.
Toimi viisaasti, mutta toimi.
Mark D.
lifestyle-toimittaja
Luxury Blog
Jätä kommentti