Dubain kiinteistöjen hinnat, katso paljonko ne maksavat

Vuonna 2025 Dubain kiinteistömarkkinoiden arvo nousi noin 917 miljardiin dirhamiin, ja peräti 87 % kaupoista tehtiin käteisellä. Luvut ovat vaikuttavia, eikö totta? Ostajalle on olennaista ymmärtää, että 1 AED on suunnilleen 0,25 EUR, eli toisin päin – 1 EUR on noin 4 AED. Tämä suhteellisen vakaa vaihtokurssi tekee budjetoinnista melko ennustettavaa. Tänään yritän kuvata, miltä kiinteistöjen hinnat Dubaissa näyttävät.

Vuodesta 2002 lähtien ulkomaalaiset ovat voineet ostaa kiinteistöjä omakseen tietyillä freehold-alueilla. Tämä avasi markkinat sijoittajille kaikkialta maailmasta, myös Euroopasta. Nykyään tällainen pääoman sijoitusmuoto kiinnostaa yhä useampia. Siksi päätin tutkia markkinoita puolestanne!

kuva: famproperties.com

Dubain kiinteistöjen hinnat – oma analyysini

Dubai on nykyään kaupunki, jossa on yli 3,8 miljoonaa asukasta ja turismiennätykset vuonna 2025. Kysyntää vauhdittaa erityisesti nuori väestö ja kehityssuuntautuneisuus. On myös selvää, että tänne on jo vuosien ajan sijoitettu huomattavia varoja, jotta kaupungista tulisi matkailun ikoni.

Tärkeää on, että vuosien 2021–2025 hurjan nousukauden jälkeen markkina siirtyy nyt maltillisempaan vaiheeseen. Asuntotarjonnan kasvu alkaa vakauttaa hintoja, joten emme enää puhu räjähdysmäisistä nousuista. Tämä on hyvä uutinen ostajille, jotka etsivät järkevää hinnoittelua, eivät spekulatiivista kuumetta.

kuva: economymiddleeast.com

Hintahaarukka, tyypit ja standardi

Aloitetaan perusteista: 1 AED on noin 0,25 EUR. Tämä vaihtosuhde vaihtelee hieman, mutta nopeisiin laskelmiin se toimii mainiosti. Ja nyt konkreettisia lukuja, sillä ne varmasti kiinnostavat sinua eniten.

Nykyiset hintahaarukat euroissa

Studion hinnat ovat yleensä välillä 105 000–198 000 € ( vastaavasti AED 450–850 tuhatta), vaikka perusmallit sijoittuvat useimmiten alempaan hintaluokkaan. Yksiöiden hinnat alkavat 209 000 eurosta ja nousevat 372 000 euroon (AED 900 tuhatta – 1,6 miljoonaa), kaksioiden hinnat alkavat noin 349 000 eurosta ja voivat yltää jopa 651 000 euroon (AED 1,5–2,8 miljoonaa). Entä huvilat ja rivitalot? Niiden lähtöhinta on 511 000 €, ja yläraja voi helposti olla 1,86 miljoonaa euroa tai enemmän (AED 2,2–8 miljoonaa+). Ylellisissä kohteissa, kuten Palm Jumeirah, hinnat voivat ylittää 7,5 miljoonaa euroa (AED 30 miljoonaa+), joten hintahaitari on todella laaja.

Neliöhinnat asunnoissa vaihtelevat noin 2 100 eurosta 7 800 euroon, ja mediaani on noin 4 900 € (noin AED 19 000). Keskimääräinen kauppahinta ylittää ~AED 2,6 miljoonaa eli noin 650 000 €.

kuva: dxbinteract.com

Mikä vaikuttaa hintaan?

Off-plan-asunnot (rakenteilla olevat) vaativat usein 20–60 %:n maksun arvosta maksuaikataulun mukaan, mikä antaa joustavuutta. Valmiit asunnot ovat yleensä kalliimpia per m², mutta voit vuokrata ne heti tai muuttaa itse asumaan. Merinäköala tai Burj Khalifa? Hintaan lisätään helposti useita prosentteja. Myös kerroksella on merkitystä – mitä korkeampi, sitä kalliimpi.

Esimerkki: 300 000 eurolla saat siistin yhden makuuhuoneen asunnon (noin 55–70 m²) hyvässä kunnossa, kun taas 150 000 eurolla saat studion (ehkä 35–45 m²) kelvolliselta alueelta. Pinta-ala ja viimeistely vaikuttavat merkittävästi.

kuva: uniqueproperties.ae

Vertailu €/m² keskeisillä kaupunginosilla

Sijainti Dubaissa on kaiken perusta. Hinnat vaihtelevat valtavasti eri kaupunginosien välillä, mikä vaikuttaa suoraan siihen, kuinka paljon todella maksat ja millaista vuokratuottoa voit odottaa.

Tässä ovat suuntaa-antavat hinnat vuoden 2026 alussa:

Erot ovat todella merkittäviä. Otetaan esimerkki: 60 m²:n asunto JVC:ssä maksaa noin €135 000 (hintaan €2 250/m²). Sama 60 m² Downtownissa? Jo €480 000 (keskimäärin €8 000/m²). Ero on yli kolminkertainen, ja JVC:n ROI on kaksinkertainen.

kuva: wurarealestate.com

Freehold-alueet ja sijainnin luonne

Kaikki mainitut kaupunginosat ovat freehold-alueita, eli ulkomaalaiset voivat ostaa niistä ilman rajoituksia. Dubai Marina on expattien keskus, eli venesatamia, ravintoloita, suurkaupungin tunnelmaa. Downtown tarjoaa näkymiä ja arvostusta, mutta siitä maksetaan premium-hinta. JVC (Jumeirah Village Circle) on rauhallisempi, perheystävällinen alue, joten hinnat ovat alemmat ja tuotto-odotus parempi. Palm Jumeirah taas on aivan omaa luokkaansa, pääasiassa huviloita ja ultra-luksus-asuntoja.

Muista, että nämä ovat suuntaa-antavia hintoja. Tarkka hinta riippuu näkymästä, kerroksesta, rakennuttajasta ja viimeistelyn tasosta. Tarjontaa on kuitenkin niin paljon, että jokaiselle löytyy jotakin!

Maksut, ylläpito ja viisumi

Asunnon tai huvilan hinta on vain osa tarinaa. Todellisuudessa maksat enemmän, ja ero voi yllättää.

kuva: kaizenams.com

Maksut ostaessa vaihe vaiheelta

Suurin kulu on DLD (Dubai Land Department fee), eli 4 % kiinteistön hinnasta. Jos ostat asunnon 300 000 eurolla, tämä tarkoittaa 12 000 euroa. Lisäksi tulee agentin palkkio, yleensä noin 2 % plus ALV, joten samassa esimerkissä vielä 6 000–6 300 euroa. Jos otat asuntolainan, lisätään kiinnityksen rekisteröintimaksu (0,25–0,5 % lainan määrästä) sekä muutamia pienempiä hallinnollisia maksuja. Yhteensä? Noin 6–7 % ostohinnasta menee transaktiokuluihin.

Ja juuri tässä on ero moniin eurooppalaisiin markkinoihin verrattuna. Dubaissa ei ole kiinteistöveroa eikä vuokratulojen veroa. Maksat kerran ostaessasi ja jatkossa vain ylläpidosta.

kuva: liminastudios.com

Viisumi

Vuosittaiset kustannukset ovat yleensä 2 000–5 000 €, riippuen rakennuksen tasosta ja tarjolla olevista mukavuuksista (uima-allas, kuntosali, vartiointi). Mitä korkeampi taso, sitä suurempi service charge.

Jos harkitset oleskeluviisumia, rajat ovat selkeät. Vähintään 750 000 AED:n (noin 190 000 €) arvoinen kiinteistö oikeuttaa lyhyempään lupaan, kun taas 2 000 000 AED:n (noin 515 000 €) raja avaa tien 10 vuoden Golden Visaan. Arvo lasketaan ostohinnasta, ei nykyisestä markkina-arvosta.

Sijoitukselle 300 000 € kokonaisaloituskustannus (hinta + maksut) on siis noin 320 000 €. Tämän jälkeen vuosittaiset ylläpitokulut lisätään, mutta ilman kiinteistö- tai tuloveroja.

Tulevaisuuden skenaariot

kuv. cbnme.com

Jotta ymmärtäisimme, missä olemme nyt, kannattaa palata vuoteen 2014. Tuolloin keskihinta neliöjalkaa kohden oli noin 1 003 AED. Sitten tuli korjausliike, ja vuonna 2020 laskimme suunnilleen 894 AED/sqft (pandemian ja aiemman ylikuumenemisen seurauksena). Ja tästä hetkestä alkoi todella tapahtua.

Vuosi 2024 päättyi hintahaarukkaan 1 524–1 597 AED/sqft lähteestä riippuen. Vuodelle 2025 ennusteet näyttävät 1 625 AED/sqft, ja jotkut skenaariot näkevät vuoden 2026 yli 1 800 AED/sqft. Kuulostaa raketilta, mutta huomio: kasvuvauhti on jo hidastumassa. Markkina siirtyy maltillistumisen vaiheeseen, ei enää euforiaan.

Myyntivolyymi ja markkinarakenne

Skaala? Vuonna 2025 odotamme noin 270 000 kauppaa, joiden yhteenlaskettu arvo on 917 mrd. AED. Pelkästään vuoden 2025 ensimmäinen neljännes toi ~42 000 kauppaa (noin 114 mrd. AED). Mielenkiintoista on, että 60–70 % on off-plan eli ostetaan suunnitelmasta, ja 87 % ostajista maksaa käteisellä. Tämä osoittaa, kuinka vahvalla pohjalla markkina seisoo, vaikka suuri off-plan-osuus tarkoittaa myös suurempaa herkkyyttä projektien viivästyksille.

Tarjonnan puolelta: vuonna 2025 markkinoille tulee ~48 000 uutta asuntoa, vuonna 2026 jopa ~72 000, joista pelkästään Q1 2025 toi ~9 400 yksikköä. Dubain väkiluku on jo yli 3,8 miljoonaa, lisäksi turismi (yli 17 miljoonaa vuonna 2024), joten kysyntää riittää. Kysymys kuuluu vain, alkaako tarjonta jossain vaiheessa ohittaa kysynnän.

Ennusteet

Tässä menee mielenkiintoiseksi. Huviloiden ja premium-segmentin osalta useimmat analyytikot ennustavat +5–8 % kasvua vuonna 2026. Entä keskitason asunnot? Fitch ja muut varovaiset asiantuntijat varoittavat mahdollisesta 10–15 %:n korjauksesta, pääasiassa off-plan-ylitarjonnan ja kasvavien toimitusmäärien vuoksi. Vuokrat nousevat lyhyellä aikavälillä ( +6–13 %), joten vuokrasijoittajilla on puskuria, mutta vuosina 2026–2027 hintapaineet voivat kääntyä toiseen suuntaan.

Mitä tästä siis seuraa? Jos katsot ylellisyyttä ja huviloita, näkymät ovat vakaat. Asunnot? Ajankohdan kanssa kannattaa olla tarkkana.

Kuinka lukea Dubain markkinoita viisaasti?

kuv. elysian.com

Dubain markkina ei ole pelkästään kovia lukuja, vaan myös konteksti, joka ratkaisee, onko tietty hinta tilaisuus vai ansa. Yksi neliö Marina-alueella voi maksaa saman verran kuin Downtownissa, mutta vuokrauspotentiaali, metron saavutettavuus ja alueen kehitysnäkymät luovat täysin erilaisen sijoitustarinan. Keskimääräiset hinnat euroissa antavat vertailukohdan, mutta todellinen arvo piilee yksityiskohdissa, joista kehittäjät harvoin mainitsevat myyntiesitteissä.

Siksi Dubain asuntomarkkinoilla kannattaa katsoa laajemmin kuin pelkkiä lukuja tarjoussivulla. Sijainti, kaupunginosan kypsyys, kehittäjän laatu ja todelliset ylläpitokustannukset painavat usein enemmän kuin pelkkä ostohinta.

Juuri tämä rivien välistä lukemisen taito erottaa onnistuneen sijoituksen pettymyksestä. Minulla on jo kaksi asuntoa Dubaissa ja voin vilpittömästi suositella tätä aluetta teille!

Stev

premium-kiinteistöjen ja golfin ystävä

Luxury Blogin toimitus